紧缩货币政策 银行收紧房贷之后,要怎样才能买房

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今年7月,中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作,明确提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

随后,监管层动作密集,从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。近期,银保监会又启动了银行房地产融资专项检查,重点是32个城市的房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,严厉查处各种将资金通过调用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

在房地产企业融资显著收紧的同时,个人住房信贷业务监管也进一步加强。央行近期召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出,保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。

在既要金融稳定又要去杠杆的要求下,国家通过调控先把楼市的流动性锁住,再收紧房贷。从而导致购房成本直线上升,买房变得更加的困难了。

那么今天我们就来谈谈在购房成本加大的情况下,刚需、改善和投资这三种类型的人群该怎样买房。

先给大家看两组数据:

2018年个人房贷在银行新增贷款里面占到50%;2018年居民部门杠杆率达到53.2%,负债总额为73.65万亿,其中房贷余额38.7万亿,占比接近53%。


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(重庆2019年的房贷利率大幅上涨)

这两组数据说明:房贷已经成为绑架银行和老百姓最大的杠杆。

这时候,最怕的是什么?大家可以想一想,如果现在房价崩了一路下跌,房子变成负资产,至少会引发两个问题。

一是抛售引发大量货币流出楼市,势必引发物价上涨;二是引发经济崩溃,失业潮来临,大量的人会还不起房贷,生活质量倒退十几年都有可能,日本和美国已经上演过。

国家也看到了这个危机所在,所以今年开始着力金融去杠杆,定调货币政策不紧不松。在楼市里面,最大的杠杆就是房贷,所以监管要求收紧房贷就不难理解了。

在既要金融稳定又要去杠杆的要求下,先把楼市的流动性锁住,防止房价出现大起大落的风险,然后再通过收紧房贷,逐步降低楼市的杠杆,至少不能再加大,国家良苦用心啊。

从收紧房贷的效果来看,虽然一季度房贷增速已经放缓,但仍然占到同期新增贷款的40.4%。这也从另外一个从侧面说明,在金融去杠杆的背景下,房贷收紧还有进一步的空间。

在货币政策不紧不松的调控下,市场资金面已然偏紧。

目前银行融资利率和贷款利率出现倒挂,导致银行放贷意愿不足。

这里再展开具体讲讲,银行房贷为什么要涨价,甚至还要停贷。

大家知道,虽然银行钱很多,但其实都不是自己的,所以银行的钱又叫做负债。银行的钱哪来的呢?央行、居民和同业。

央行的钱不好拿,动不动还要挨板子;居民的钱也少了,因为很多都拿去买房子了,而且这几年货币基金、P2P不知道存款搬家了多少。所以,只剩下同业了。

银行之间一商量,发明了一个新玩意:同业存单。

举个例子,A银行发行一个年化利息2.8%额度10亿的同业存单,这个存单卖给B银行,相当于B银行以2.8%的低息获得10亿资金,然后B银行把这10亿资金以年化收益4.9%的利息贷出去,轻轻松松赚了2.1%的息差。这个叫做监管套利。


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(2019年各银行同业存单计划发行量)

也正是因为同业资金成本的低廉,才有了房贷之前的85折甚至8折。只要同业存单的资金低廉性质不变,房贷就永远有优惠。

同业存单就像鸦片一样,吸多了就会上瘾。银行赚钱太容易,就越发依附于同业存单。所以,短短4年间,同业存单暴涨185倍,当前未到期规模已超7.8万亿。

同业负债规模过大,其中期限错配和加杠杆乱象丛生,已经成为绑架银行流动性的炸药包。央行和银监会这时候坐不住了。

所以,央行开始慢慢收紧市场流动性,并且提高放水价格。与此同时,银监会出台各项政策直指同业存单套利,要求压缩同业存单融资量,同业负债规模不能超过总规模的三分之一。

这下子,银行躺着赚钱的好日子没有了。

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